“白富美”牵手“穷小子” 上海两区合并房价先行

　　继2009年南汇合并入浦东新区、2011年卢湾合并入黄浦区后，近日，有关静安区与闸北区两区合并的消息再次成为上海滩的一大新闻。

　　据上海市有关部门表示，关于静安区和闸北区“撤二建一”，建设新“静安区”的工作，正在酝酿和听取意见过程中。

　　在不少上海本地民众看来，静安区与闸北区的合并，像极了一位千金“白富美”下嫁给一位“穷小子”的反转剧情。不少心情复杂的上海市民调侃称，一旦两区真的合二为一，云集淮海路、南京路等诸多商圈的“白富美”静安区，将极大提升“下只角”闸北区的整体区域水准。

　　不可否认的是，暂且不论两区的经济发展水平孰高孰低。但在短短数周时间内，两区合并的消息却已然极大提振了两区房价水平，且部分楼盘价格甚至出现一夜暴涨的疯狂涨势，令人咋舌。

　　15年内三次合并

　　2000年至今，上海已经多次调整行政区域划分，进行并区。伴随着每一次行政区域的大调整，随之而来的则是当地区域内房价的不断上涨。

　　2009年，随着一纸《关于撤销南汇区建制将原南汇区行政区域划入浦东新区的请示》经由国务院批准，浦东新区正式扩区，原南汇区并入浦东，“大浦东”板块由此诞生。之后，原南汇地区内的大小知名楼盘迅速成为上海楼市的“热门楼盘”，房价在两个月内逆势飙升10%左右。8000元/平方米的南汇某著名开发商楼盘，一晚上便涨至12000元/平方米，且遭投资者哄抢。

　　由区域合并引发地产楼盘涨价的一幕，在两年后再次重现。2011年，随着黄浦区与卢湾区的合并，两区域内的房价应声而上。据悉，当年原卢湾区内的楼盘房价连续4个月拿下上海市区县楼盘价格排名的榜首，其豪宅售价每平方米成交均价甚至一度接近12万元/平方米，同比月度全市房价翻了近6倍。

　　此次两区合并中，静安区位于上海的市中心，区域内交通四通八达。以延安中路、北京西路、南京西路、武宁南路、万航渡路、常德路等道路为主的交通要道，为该区域构建了宛如蜘蛛网般发达的地面交通网络，并为该区域形成了市中心地段无可复制和比拟的地理优势。

　　在不少上海当地人眼中，静安区算是不折不扣的富人区。一方面来源于该区繁荣的金融、贸易等产业发展，且其基础建设、城区建设一直位列上海市前列；另一方面则来源于其悠久的人文历史所沉淀的厚重历史感，区域内除了拥有多处名人故居之外，还拥有数量众多的花园别墅和林荫大道。

　　相比之下，两区合并的另一对象——闸北区，其发展水平与静安区有着较大的差距。跟“白富美”相比较之下，闸北区似乎显得有点憋屈。

　　老上海人通常将这一区域戏称为“赤膊区”，该区位于上海市中心的北部，早年曾是各地移民、贫民的集聚地。由于该区域水网交通发达，逐渐形成市集，也将这一地区逐步发展为农副产品等物资的集散地和交易场所。近年来，随着当地政府部门大力推进一系列产业发展战略、旧城改造项目等，逐步形成了不少上海的新地标，诸如铁路上海站北广场、大宁绿地等。

　　两区合并400楼盘应声涨价

　　随着行政区域合并而来的，则是两大区域内房价一夜暴涨的疯狂增速。据搜房网的公开数据显示，在总计703个楼盘中，除了仅有的一个新盘价格标记为“待定”，其余楼盘中有超过400个楼盘其显示价格均出现集中式的上涨，最大涨幅为4.96%。

　　沪上资深地产人士、上海连合房地产投资有限公司CEO、总裁许仰东告诉《中国房地产金融》，静安、闸北两区一旦合并，势必会对楼市产生影响。

　　首先，行政区域概念对区域性楼市的价格合理提升。许仰东认为，作为上海核心区的行政名片，静安区的荣誉感对诸多购房者的购买心理、房价的正面力量会逐步凸显。“尤其是原有两个行政区交界地区的阶梯式价格，将得以打破。对原闸北区域房价的辐射，也会阶段性产生能量。”

　　就发展潜力来看，静安区虽然有着较为明显的竞争优势，但该区域也存在先天劣势，即其行政区域面积较小，从而导致其发展空间的受限。这也意味着，当上海其他土地面积较为宽松的行政区域大力开发地块之时，这位“白富美”小姐则只能眼睁睁地看着兄弟姐妹迅猛而快速地发展壮大。

　　许仰东认为，随着静安、闸北的合并，也将带动两区行政资源的共享，并对房产消化流量和价格发生作用力。“合并后的教育、医疗等资源，自然影响到购房者对物业的选择，这种附加值会在不少个案中体现。”

　　房产低迷中的变相调控？

　　当静安、闸北两区合并消息闹得沸沸扬扬，并再现此前区域合并后的房价暴涨趋势时，有市场人士提出质疑：当国内房地产行业整体遭遇寒潮之际，上海推行的行政区域合并，是不是政府变相提振房产市场的手段之一？

　　对此，许仰东认为，静安闸北行政区域合并，绝不是政府为提升区域房地产为目的。“我倒是认为，这是现代城市结构、管理的要求，有着更高战略层面的意义。”不过，许仰东也坦言，两区合并对土地价格自然会有间接的推动作用。

　　作为上海房地产行业发展的见证者之一，许仰东对上海楼市今年下半年的走势有着较为乐观的看法。“今年下半年，上海楼市的量价齐涨应该是可以预见的，但幅度不会很大。”他认为，今年处于房地产政策从调控到放松的时段，当政策效应变为市场效应时，自然产生规律性的增量促价行情。而这其中，包含了政策放松、金融宽松、开发成本上扬、需求释放、产品提级等叠加效应。

　　最新研究报告显示，8月央行货币政策和公积金信贷政策的进一步宽松，为楼市形成了助推力。在新一轮降准降息的刺激下，加之全国各地公积金政策持续放宽的环境中，在“金九银十”传统销售旺季，房地产市场成交量将迎来一波上涨行情。同时，严控十年的限外政策的取消，也为房地产市场产生积极预期，为各类购房需求的释放推波助澜。