土地财政暂停供地之难

　　“现在政策刺激的效果并不明显，我们4月份还没有止住房地产下滑的态势。”湖南省住建厅有关人士告诉记者，问题是库存太大，目前的关键在于如何去库存。

　　今年3月底，国土部联合住建部出台政策强调，各地住房供过于求的，要适当控制2015年住房开发建设规模、进度；对住房供应明显偏多的市、县，或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。

　　“政府只有减少供地，才能让市场供需达到平衡，但实际上，土地收入仍是地方财政的主要收入来源，依靠政府主动减少卖地的方法基本不现实，只能靠市场自身来调节。”上述湖南省住建厅人士称。

　　上述湖南住建厅人士称，目前当地保障房建设已基本停止，主要通过收购商品房用作保障房，帮助房企去库存。

　　不过，对地方政府而言，“减少土地供应去库存”与“土地财政依赖”显然有些矛盾。

　　上述住建厅人士认为，解决去库存问题最好的办法是停止供地两年，但在当前的经济压力下，让地方减少土地供应几乎是不可能的，就目前来看，地方财政对土地收入的依赖基本无可取代。

　　目前，在土地控制方面，温州市已明确提出要严格控制土地供应。而库存量较大的宁波、杭州、无锡，当地政府并未明确提出要控制土地供应量。不过有开发商透露，常州今年可能会缩减土地供应，一些前几年供应量较大的区域，如武进区，土地出让将受限。

　　“对于库存量较大的杭州、常州、宁波等地，去库存仍是今年的主旋律。出于稳定市场的需要，这些城市的土地阶段性的供应有可能会有所缩减，但总量是否会减少仍不确定。”戴德梁行住宅部董事伍惠敏告诉记者，因为土地供应分阶段，如果新房市场销售较好，即使潜在库存量较大，地方政府出于财政收入考虑，未必会减少全年的土地供应。

　　数据显示，今年一季度，全国300个城市共推出土地6554宗，推出土地面积22482万平方米，同比减少34%。共成交土地4849宗，成交面积17110万平方米，同比减少41%。但环比来看，随着房企拿地意愿增加，3月份供地的速度在加快。

　　“政府主观上并不愿意减少卖地，但是由于市场下行，开发商都在减少拿地，客观上造成了政府卖地少了。”湖南省政协委员王义高认为。

　　易居中国执行总裁丁祖昱认为，从土地市场情况来看，今年土地市场会相对平稳，低溢价将为常态。预计今年土地市场将平稳运行，不过出于财政压力一些地方政府仍然可能会加大供地力度，国家应该不会出台较大政策干预市场。

　　据中指院数据，今年一季度，土地出让金同比涨幅超过50%的城市有厦门、青岛、成都、昆明、重庆等，而西宁、贵阳、福州、苏州、大连、长沙、沈阳、杭州等城市降幅同比超过80%。

　　长沙样本

　　据上述住建厅人士介绍，3·30楼市新政并没有止住房地产下滑态势，4月份以来，湖南除了衡阳和湘潭销售量上涨，其余城市仍在下跌。

　　湖南中原地产总经理胡治刚告诉记者，目前长沙拿了预售许可证尚未销售的面积将近1500万平方米，去库存周期18个月，尽管3月销售环比回升20%多，但压力犹存。

　　“目前长沙推进的旧改有四十多个，这也会创造刚需，但目前销售仍缓慢，开发商都在去库存，买地不积极，土地成交自然少。”胡治刚说。

　　长沙某国有房企一位总经理称，目前房地产过度开发，开发商只能放缓开发节奏，房子严重过剩，如平江县在去年年关就有不少开发商因资金链断裂而跑路。

　　有数据统计，在过去两年里，长沙共卖出了近2万亩的土地，总建筑面积超过3000万平方米。2014年，长沙的库存量同比上涨了40.5%，一跃成为了全国第四。

　　“现在政府卖地机构经常劝说开发商买地，但土地市场热度不高，有的开发商准备退出长沙市场，目前香港恒基地产就已经将旗下项目委托旭辉接管。”长沙本土一位开发商告诉记者，“长沙的房价平均只有五六千元，但地价普遍到了三四千，开发商根本无利可图。”