二手高端物业成交量上扬 预测后市需求有限

　　根据各大专业机构提供的数据表明，在新政刺激下，东莞大户型、二手别墅市场成交量大增近三分之一。在第一季度成交的十五万平方米别墅产品中，市中区的二手别墅成为主力军。金信联行、科威国际等物业中介有关人士认为，后市将还有一波成交高峰，这是前期被压制的市场需求得到释放，同时新政激发了潜在买家积极性所导致。

　　市场：从投资品回归居住功能两极分化走势依旧

　　“二手别墅的看房量和成交量都大幅走高，近期成交量和看房人士都增加了30%以上。”金信联行世纪城分行高级营业主任李伟表示：就目前别墅行情来说，认筹较为火热，客户咨询量也逐渐增多，与去年同期相比，一手别墅成交量上升了50%，在价格方面也是趋于平稳上升。与一手相比，二手别墅行情更为乐观，总体成交量上升1/3，很重要的原因在于楼市政策利好，吸引了不少改善型购房者积极入市。

　　这一轮行情中，别墅以及大户型所面向的买家依然是以实际居住为目的的高收入群体，尚未出现以投资炒房获利的机构和买家。本轮行情的上扬，导致市中区、长安、虎门等大型经济强者的高端物业受到了明显的追捧，尤其是配套设施成熟、小区人气旺盛的小区别墅，成为当前市场交易的热点产品。在南城西平、东城火炼树一带，由于居住社区集中、配套完善，仅有的两三处成熟别墅成为买家的理想目标。这些地方的二手别墅由于建成多年，入住率高，因而前往中介机构打听价格的买家也相应增多。

　　不过，记者了解到，一些配套不完善、位置偏远的投资痕迹明显的别墅项目依然受到冷落，例如在万江靠近东江水道的一处别墅区，其公共面积杂草丛生、开发已久、尚无业主进驻的数十栋米黄色别墅已经有些破落。小区保安告诉记者说，这里卖出去的只是小部分，并且买的人也没有入住的打算，多数都是用于投资等着涨价的。

　　同样的情形，还出现在厚街的横岗水库、南城水濂山附近的一些新楼盘，这些区域由于远离市中区，新建的小区整体上入住率偏低，其新建的别墅项目难以形成较旺的人气。

　　据悉，尽管目前市场回暖，没有形成人气的无人居住别墅产品价值依然在不断走低，这让不少开发商在推新别墅项目的计划制订感到不乐观，一些郊区的高端物业开盘时间不断押后，明显感受到开发商谨慎的一面。

　　预测：后市需求有限

　　对于后市的走向，业界人士普遍尽管当前成交活跃，但是持续时间不会太长。主要在于新开发产品越来越多，而宏观经济不甚乐观压制了市场。东莞中原研究部数据显示，2015年一季度东莞别墅共有17个项目有新品入市，量不断加大，而仅仅依靠实际居住需求的改善型买家，实在难以支撑如此庞大的库存。

　　合富置业最新的市场研究也认为，由目前的情况看，二手高端产品在全年来说交投增幅应该不大。主要受两方面因素制约：一是新货供应充裕。据合富辉煌房地产经济研究院监测截至2014年11月底，东莞一手住宅库存面积约537万平方米，由此预计，年底新盘分流二手客源的现象将会持续。二是持盘业主心态平稳，让价不足，买卖双方的价格分歧仍较大。

　　由此预计，2015年东莞二手楼市仍会以首置刚需的正常释放为主，交投小幅回升一到两成左右，高端楼盘买家一旦完成了前期积累的成交需求，将会回归到相对平淡的常态之下。