地产并购基金对楼市影响有限

　　近日，在成都的一个房地产经纪人QQ群中，一位资本掮客发了一条“大量收购深圳、成都住宅项目”的消息。

　　这位资本掮客主要为一家央企找优质项目，但不愿透露其未来将如何运作。熟悉该领域的一位资本界人士透露，当前股市火爆，未来不排除将收购的项目装到上市公司资产包中。

　　《每日经济新闻》记者了解到，当前包括多家资管、信托、地产私募等都在全国寻找收购标的，运作路径是他们先完成杠杆收购，再联合上市房企协同并购。股市会不会成为房地产销售的新渠道？那么，从股市流入的资金又会对楼市产生何种影响？

　　房子可以通过股市套现

　　上述资本掮客说，他们是一家金融类投资公司。知情人士透露，该投资公司是四川一家民间投融资平台公司，具有当地政府背景。

　　这位资本掮客表示，他们主要是为一家央企寻找优质地产项目，至于这家央企要干什么，他说不排除资本运作。“收购合同为住建部的商品房销售合同；收购价格为土地成本+建安成本+的利润率；70年产权的住宅，不要别墅、商铺、写字楼、旅游地产、未完工项目；面积要大，总面积1万平方米以上，以小户型住宅为主。”前述资本掮客介绍说，已办理四证或五证，接近封顶或已封顶，已有部分销售或有银行贷款的项目、烂尾楼均可。

　　无独有偶，前不久，北京华信资产一举收购了百强房企云南经典地产及旗下核心项目经典双城。而华信资产最擅长资本运作，已开始运作一系列基金，锁定目标就是“冰冻鱼”地产项目或房企。

　　熟悉这一领域运作的亚信控股集团董秘荣腾洪表示，资产管理机构本身不成熟，但往往会学习国外经验，进行基础处理，借助第三方机构并购，实现所有者权益的变现。

　　今年4月，博雅基金刚启动了一只地产并购基金，标的是部分银行、投资公司持有“上海中环以内或轨道交通沿线低估值住宅”的不良资产，通过折价收购再溢价销售获利。

　　日前，平安银行也设立了首只地产并购基金，且“平安系”还在加速推进与碧桂园等龙头房企的战略合作。中融信托也在加速布局对接资本市场的并购基金，其中包括地产并购基金。“我所接触的多个基金公司他们手里很有钱，直接低价团购房企的毛坯房，收购改装之后，再溢价卖出去。”中国城市产业发展联盟主席陈宝存说，他们收购项目的利润率比房企利润率还高。

　　陈宝存介绍，当前基金等机构的资金也只能投向基建、房地产，其他领域不具备赚钱能力。

　　对楼市影响有限

　　5月6日，申万房地产指数冲高至5937点，创下2009年7月31日以来新高，包括宜华健康、中茵股份、华夏幸福、中天城投等个股，短短几个月已出现了较大涨幅。

　　日前，中天城投、莱茵置业、泰禾集团等个别上市房企自身已介入并购基金领域，当前也包括了地产并购基金。

　　随着楼市供需逆转，地产并购层面将异军突起。股市的火热，会否加速二级市场的资金大量流入楼市？房企拿地是否会更为迅猛？这波地产并购潮会延续多久？

　　独立经济学家、北京大学房地产基金研究中心副主任杜猛表示，炒并购属于金融范畴，不是楼市范畴，观察楼市变化有两个核心要素，一个是成本定价，一个是供需引起的市场定价。“除非政府在税收、地价、货币政策等方面调整，否则这两个因子难以改变，也意味着房价难以降下来，楼市只有僵着，房子也卖不出去。”杜猛分析说，只有并购洗牌、债转股等会改变当前楼市格局。

　　杜猛认为，楼市基本面没有改变，所以股市资金难以大量进入楼市。荣腾洪也表示，杠杆资金也有成本，如果楼市销售不好，上市房企除了炒概念之外，也不会真的大规模去接盘。