二线城市加速去库存 公积金二套房首付降至20%

　　楼市利好政策接二连三。

　　8月31日晚间，住建部、财政部、央行联合发布通知，调整住房公积金个人住房贷款购房最低首付款比例，拥有1套住房并已结清购房贷款的，购买二套房最低首付款比例降至20%。新规自9月1起执行。

　　就在5个月前，即3月30日，住建部刚把符合上述条件家庭用公积金贷款购买二套房的最低首付比例降至30%，此前为40%。

　　21世纪经济报道记者注意到，3·30新政至今，全国已有近百城市陆续松绑住房公积金政策，并降低二套房首付至30%。

　　公积金二套房首付比例再降

　　9月1日，中国指数研究院发布百城房价数据，在刚刚过去的8月，百城房价环比上涨0.95%，涨幅较上月扩大0.41%。

　　这也是百城房价16个月以来首次出现环比、同比双双上涨。

　　在一系列宽松政策下，楼市明显呈现回暖态势，但政策似乎还在“加码”。在历经7月的真空后，利好又在8月接踵而至。

　　8月25日，央行宣布降准降息，随后的8月27日，住建部等6部委放松了长达10年的“限外令”，允许境外机构和个人在中国购房。

　　8月31日晚间，住房公积金使用门槛进一步降低，拥有1套住房并已结清购房贷款的，购买二套房最低首付款比例降至20%。

　　“去年9·30新政后，楼市利好政策不断，截至目前，与2008-2009年相比，利率已降至历史低位，存准率下降频次较快，公积金购买首套房和二套房首付最低均为20%，降至2008-2009年水平。同时财税政策调整也与2008-2009年一致”，中国指数研究院副院长黄瑜说。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，利好政策对楼市的刺激作用不断减弱，在历经7月的新政真空后，北、上、广、深等地楼市成交出现降温势头，新政出台可以影响预期，加码金九银十的回暖速度和力度。

　　统计数据，8月四大一线城市商品住宅成交面积成交环比全线下跌，整体幅度环比下降22%。

　　利好二线城市去库存

　　虽然住房公积金在支持住房消费的力度上一松再松，但实际上，住房公积金贷款的市场占有率并不高，根据住建部发布的全国住房公积金2014年年度报告，住房公积金的市场占有率为19.22%。

　　也就是说，绝大多数人买房并非通过住房公积金贷款。21世纪经济报道记者查询各地住房公积金网站数据发现，即便是一线城市，住房公积金购房的市场占有率均在30%以下，截止到2014年底，北京住房公积金个人住房贷款市场占有率25.8%，深圳为27.35%，上海是28.64%。

　　在黄瑜看来，公积金二套房政策能进一步刺激部分改善性需求入市，但惠及对象有限，主要利好二线城市库存去化，“从重点城市公积金额度及占购房款比例来看，重点二线城市公积金贷款额度已可满足当地的基本住房贷款需求，也将是此次公积金新政主要受益对象。”

　　不少业内人士均表示，住房公积金对稳定住房消费的作用非常明显，但住房公积金二套房门槛降低的实际落地效果仍待观察。

　　值得一提的是，8月31日三部委出台的住房公积金新政，只提及住房公积金贷款，并未涉及商贷。

　　根据央行3·30日的新政，二套房商业贷款的最低首付比例调整不低于40%。

　　“如果想享受公积金贷款首付20%的话，就必须是纯公积金贷款，而如果是组合贷款，那么公积金贷款受到商业贷款的门槛拖累，也必须是最低40%才行。”北京中原地产首席分析师张大伟介绍。

　　新政亦明确，北京、上海、广州、深圳可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金委托贷款购买第二套住房的最低首付款比例。

　　9月1日，北京住房公积金的相关负责人称，北京将根据三部委的通知要求，结合北京的实际情况，研究确定具体如何执行。

　　除了考虑到一线城市楼市状况，张大伟介绍，住房公积金与商业贷款不同，各地都有最高限额，光降首付，贷款额度并未随之提高，对于房价较高的一线城市来说，很难实际落地执行，调整对实际影响不大。

　　以北京为例，目前北京二套房贷款的最高额度为80万元，也就是说，只有总价低于100万元的房屋，才可以完全享受到首付2成的实惠。