楼市政策已难成购房驱动力

　　当政策因素不再成为市场主导的时候，市场却变得越发扑朔迷离。

　　同往年一样，在诸多业界专业人士对楼市的点评中，依然可以分出“乐观派”、“悲观派”和“中间派”。但与往年不同的是，今年这三派之间的界限变得异常模糊，或者说，在本次的受访者中，无论是楼市的研究者、开发者还是投资者，谁都无法给予新一年的楼市一个明确的判断。而一个更有意思的现象是，看空者和看多者往往不在同一个时间和空间的维度中进行对话，短周期看多者则对长周期表现出了悲观情绪，而对长周期表示乐观的人却对短周期充满了忧虑；对全国市场看多者则对局部区域表示担忧，而局部市场的看多者却认为全国市场正在下行。

　　这样的现象对于我们这些采访者和记录者而言，并非好事，我们很难在这些受访者的观点中寻找到“亮点”，甚至是“爆点”，但对于市场而言或许是一种真正的利好，业界对于后市的难以名状，恰好说明了市场无形之手的回归，在一个以市场为导向的市场中，一切皆有可能，一切也就因为复杂而难以一言以蔽之。

　　回首2014年，中国楼市发生的最大变革在于行政干预的逐渐退出，限购、限贷政策在全国大多数城市退出历史舞台，成为了这场变革的标志性事件。

　　在这个过程中，一个更为重要的标志性事件在于，限购、限贷政策的退出并未再度引燃市场的热情，绝大多数城市并未出现预期中的阳春三月或者是有一年的盛夏，这说明整个市场对于行政干预预期发生了根本性转变，政策因素已经不再成为购房者和投资者积极入市或者离场的主要驱动力。

　　进入2015年，这样的现象依然在延续。

　　尽管，在今年的两会上，来自中国政府高层的态度表明，中国政府的管理者和决策者们，对于房地产业和房地产市场的态度，已经从过去“对立”甚至是“敌视”，转变为如今的“暧昧”，在两会的政府工作报告中，在对这个市场的论述中，出现可久违的“支持”和“促进”等词汇。

　　伴随着高层态度的转变，两会之后，从中央部委到地方开始酝酿更为积极的楼市刺激性政策。

　　3月20日，住建部提出增加公积金贷款额度，促使市场刚性需求进一步释放。

　　同日，福建省三部门出台稳定住房消费支持刚性住房需求的相关指导意见，被称为“闽七条”，提出放宽全省首套房、首改房认定标准，首次申请公积金贷款的首付比例降至20%，借此全面提振楼市。

　　随后，又传出上海公积金个人贷款额度正酝酿上调，幅度可达75%，公积金可贷额度将一次性大幅提高50%，变为单人可贷70万元，每户最高可贷140万元。

　　3月25日，北京也确认公积金首付降至2成。更早一些时候，广州、济南方面也表示，利用公积金贷款购买首套房时，首付比例最低为20%。广州住房公积金管理中心更表示，目前正在研究以银行放贷、公积金中心贴息的形式，通过商业贷款置换公积金贷款方案破解公积金贷款资金缺口困境，具体方案最后需要通过政府相关部门审批，但方向已较为明确。

　　但同去年限购退出时的情况几乎如出一辙，市场并未因为这些新政的出现而发生根本性转变。

　　来自易居方面的评论认为，虽然3月的监控数据显示，十大重点城市的楼市成交量均有所上涨，其中一线城市成交面积环比上涨12.7%，二线代表城市中近七成成交量环比上涨。新开盘项目整体价格平均上涨6%。但上涨的主要原因是季节性因素还是政策利好所导致还很难判断，至少目前还没有直接证据显示，政策因素成为人们入市的首要或是主要原因。

　　与此同时，易居和中房指数的报告都指出，即便目前市场的短期上扬是受到政策因素的驱动，但从长远来看，随着成交放量，各地对于公积金需求量将明显增加，而缴存增速低于放贷速度等原因会导致不少城市的住房公积金“余额告急”，对于大多数被公积金利好政策激发出来的楼市需求而言，无法享受到优惠措施，从这个角度来看，刺激楼市需求的政策可持续性并不高。

　　事实上，对于中国房地产市场而言，行政干预力量的弱化，在长周期是一种利好，但在短周期中或许就是一种利差。有一千个读者就有一千个哈姆雷特，同样的，有一千个购房者就有一千种需求，当购房者和投资者不再被政策左右，更多的从自身的需求出发选择入市时间、选择产品种类，这就意味着这个市场开始变得越发复杂，不同的城市之间，同一城市的不同区域之间，同一区域的不同产品之间，都会呈现出千丝万缕的差别。

　　在这个过程中，长周期和短周期的相互作用也将变得更为模糊和复杂，长周期趋势并不能左右短周期波动，而短周期的波动也无法干预甚至改变长周期的趋势，人们对于这个市场的预期判断同样将变得更为复杂和艰难。

　　同市场复杂性伴生的一定是市场的多样性，这种多样性也必然导致整个行业分化的开始，可以预见的是在未来的发展道路上，有人星夜赶考，有人告老还乡的冰火两重天或许就发生在同一时刻同一地点上的擦肩而过。

　　当市场越是平淡，这个行业中的故事也就越多，这才是2015年最值得期待的地方。